中古マンションの住宅ローン控除を確認するときに、よく混同されやすい書類が「住宅省エネルギー性能証明書」と「住宅性能評価書」です。
どちらも住宅の性能に関係する書類ですが、役割は同じではありません。
住宅性能評価書は、住宅性能表示制度にもとづいて、住宅の性能を評価した書類です。一方、住宅省エネルギー性能証明書は、住宅ローン控除などで、省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅に該当することを確認するために使われる書類です。
そのため、
- 「住宅性能評価書があれば住宅省エネルギー性能証明書は不要なのか」
- 「設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書のどちらを見ればよいのか」
- 「断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級はどこに書いてあるのか」
- 「手元の書類で無料診断に進めるのか」
と迷う方が多くいます。
この記事では、住宅省エネルギー性能証明書と住宅性能評価書の違い、手元の書類で確認すべき点、住宅ローン控除の無料診断に進む前に整理しておきたい情報を解説します。
図：住宅省エネルギー性能証明書と住宅性能評価書の役割の違い
住宅性能評価書とは
住宅性能評価書とは、住宅性能表示制度にもとづいて、住宅の性能を第三者機関が評価した書類です。
住宅性能表示制度は、住宅の性能を分かりやすく比較・確認できるようにするための制度です。評価項目には、構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理、温熱環境・エネルギー消費量などがあります。
中古マンションの住宅ローン控除で特に確認したいのは、省エネ性能に関係する項目です。
具体的には、次のような項目です。
- 断熱等性能等級
- 一次エネルギー消費量等級
- 評価対象の住宅・住戸
- 評価書の種類
- 発行機関
- 発行日
住宅性能評価書があると、対象マンションや住戸の省エネ性能を確認する手がかりになります。
ただし、住宅性能評価書があるからといって、必ず住宅ローン控除の区分を見直せるとは限りません。評価書の種類、記載内容、対象住戸、入居時期などを確認する必要があります。
マンション住宅ローン控除診断では、住宅性能評価書がある場合、その内容をもとに住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性を確認しやすくなります。
住宅省エネルギー性能証明書とは
住宅省エネルギー性能証明書とは、住宅が一定の省エネルギー性能を満たしていることを証明する書類です。
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能によって、借入限度額や控除期間が変わることがあります。そのため、省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅として確認する際に、住宅省エネルギー性能証明書が使われることがあります。
国土交通省の住宅ローン減税の制度紹介でも、省エネ基準適合住宅は、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅として説明されています。
つまり、住宅省エネルギー性能証明書は、住宅ローン控除の申告や確認において「この住宅は一定の省エネ性能を満たしている」と示すための書類です。
住宅性能評価書が「住宅の性能を評価した書類」だとすると、住宅省エネルギー性能証明書は「住宅ローン控除などで使うために、省エネ性能を証明する書類」と考えると分かりやすいです。
ただし、住宅省エネルギー性能証明書を取得できるかどうかは、マンションや住戸、手元資料の状況によって異なります。
住宅性能評価書が手元にある場合は、住宅省エネルギー性能証明書の発行可否を判断するうえで重要な資料になることがあります。
設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書の違い
住宅性能評価書には、大きく分けて「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」があります。
名前が似ているため混同しやすいですが、確認しているタイミングが違います。
設計住宅性能評価書は、設計図書の段階で住宅の性能を評価した書類です。建物が完成する前に、設計内容にもとづいて評価されます。
一方、建設住宅性能評価書は、建設工事や完成後の現場検査を経て、実際に建てられた住宅について評価した書類です。
ざっくり整理すると、次のようになります。
- 設計住宅性能評価書：設計段階の評価
- 建設住宅性能評価書：建設・完成後の評価
中古マンションで住宅ローン控除の確認をする場合、建設住宅性能評価書があると、より確認が進みやすいことがあります。
ただし、設計住宅性能評価書しかない場合でも、すぐにあきらめる必要はありません。対象住戸や評価内容、省エネ性能に関する記載を確認することで、住宅省エネルギー性能証明書の取得可能性を検討できる場合があります。
手元の書類に「設計」と書いてあるのか、「建設」と書いてあるのかは、無料診断の前に確認しておきたいポイントです。
住宅性能評価書があると確認が進みやすい理由
住宅性能評価書があると、住宅省エネルギー性能証明書の確認が進みやすくなることがあります。
理由は、省エネ性能に関する等級が書かれている場合があるためです。
住宅ローン控除で省エネ基準適合住宅として確認する場合、重要になるのは主に次の項目です。
- 断熱等性能等級
- 一次エネルギー消費量等級
省エネ基準適合住宅では、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上が関係します。
住宅性能評価書にこれらの等級が記載されていれば、対象マンションや住戸の省エネ性能を確認する手がかりになります。
無料診断に進む前には、次の点を確認しておくとスムーズです。
- 住宅性能評価書が手元にあるか
- 設計住宅性能評価書か、建設住宅性能評価書か
- 評価対象が自分の住戸か
- 断熱等性能等級が記載されているか
- 一次エネルギー消費量等級が記載されているか
- 発行機関名が記載されているか
- 発行日が分かるか
ただし、住宅性能評価書があるだけで、必ず住宅省エネルギー性能証明書を発行できるわけではありません。
同じマンションでも、棟や住戸、評価対象の範囲によって判断が変わる場合があります。そのため、最終的にはマンション名、引渡時期、住戸情報、手元資料をもとに個別に確認する必要があります。
代わりになる書類はある？
住宅省エネルギー性能証明書が手元にない場合でも、別の書類で省エネ性能を確認できる場合があります。
代表的なのは、建設住宅性能評価書です。
建設住宅性能評価書の写しで、省エネ性能に関する等級が確認できる場合、住宅ローン控除の確認に使える可能性があります。
また、次のような書類が手がかりになることもあります。
- 設計住宅性能評価書
- 建設住宅性能評価書
低炭素建築物新築等計画認定通知書
長期優良住宅認定通知書
新築時パンフレット
分譲時資料
重要事項説明書
売買契約書
管理会社や売主側が保管している資料
ただし、書類名が似ていても、住宅ローン控除で使えるかどうかは別問題です。
たとえば、パンフレットに「省エネ住宅」と書かれていても、それだけで住宅ローン控除の区分を証明できるとは限りません。住宅性能評価書があっても、必要な等級が記載されていなければ確認が難しい場合があります。
そのため、代わりになる書類があるかどうかは、手元資料の名称だけで判断せず、内容まで確認することが大切です。
マンション住宅ローン控除診断では、住宅性能評価書が手元にない場合でも、マンション名から取得可能性を確認できます。書類がそろっていない場合でも、まずは相談できます。
手元にない場合の確認方法
住宅省エネルギー性能証明書や住宅性能評価書が手元にない場合でも、すぐにあきらめる必要はありません。
中古マンションでは、購入者が書類を受け取っていないだけで、売主、不動産会社、管理会社、管理組合などに資料が残っていることがあります。
まずは、次の順番で確認しましょう。
購入時・引渡し時の書類一式を確認する
住宅性能評価書、建設住宅性能評価書、設計住宅性能評価書がないか確認する
重要事項説明書や売買契約書の添付資料を確認する
新築時パンフレットや分譲時資料がないか確認する
不動産会社や売主に確認する
管理会社や管理組合に資料の有無を確認する
マンション名から無料診断を利用する
特に、中古マンション購入後6ヶ月以内の方や、確定申告が近い方は、早めに確認することが重要です。
住宅ローン控除では、引渡しや入居のタイミングが関係します。資料確認や住宅省エネルギー性能証明書の発行可否確認にも時間がかかるため、期限が近い場合は後回しにしない方が安全です。
無料診断では、マンション名、引渡時期、住宅性能評価書の有無などをもとに、住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性を確認できます。
- 「住宅性能評価書があるけど、何を見ればよいかわからない」
- 「設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の違いがわからない」
- 「住宅省エネルギー性能証明書の代わりになるのか知りたい」
- 「手元に書類がないけど、住宅ローン控除を取りこぼしていないか確認したい」
という方は、まずはマンション住宅ローン控除診断の無料診断で確認してみましょう。
