中古マンションの住宅ローン控除を確認していると、「住宅省エネルギー性能証明書」と「BELS評価書」という似たような書類名を目にすることがあります。
どちらも住宅の省エネ性能に関係する書類ですが、役割は同じではありません。
BELS評価書は、建築物の省エネルギー性能を第三者機関が評価・表示するための書類です。一方、住宅省エネルギー性能証明書は、住宅ローン控除などで、省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅に該当することを証明するために使われる書類です。
そのため、
- 「BELS評価書があれば住宅省エネルギー性能証明書はいらないのか」
- 「住宅ローン控除ではどちらを出せばよいのか」
- 「BELSの星の数を見れば判断できるのか」
- 「手元のBELS評価書で無料診断に進めるのか」
と迷う方が多くいます。
この記事では、住宅省エネルギー性能証明書とBELS評価書の違い、住宅ローン控除で確認されるポイント、BELS評価書だけで足りるケース・足りないケースを解説します。
図：BELS評価書と住宅省エネルギー性能証明書の確認ポイント
BELS評価書とは
BELS評価書とは、建築物省エネルギー性能表示制度にもとづいて、建物の省エネルギー性能を評価・表示する書類です。
BELSは「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」の略で、「ベルス」と読みます。
住宅性能評価・表示協会の案内では、BELSは建築物の省エネルギー性能の評価や表示を、第三者機関が公正かつ適確に実施することを目的とした制度として説明されています。
BELS評価書では、建物の省エネ性能が星の数やBEIなどで表示されます。新築マンションや分譲時資料の中に、BELS評価書やBELSに関する表示が含まれていることがあります。
中古マンションでBELS評価書が手元にある場合、省エネ性能を確認するための重要な手がかりになります。
ただし、BELS評価書があるからといって、すぐに住宅ローン控除で使えると決まるわけではありません。
住宅ローン控除で必要なのは、申告する住宅区分に必要な省エネ性能を確認できるかどうかです。BELS評価書の内容、評価対象、発行時期、住戸との関係を確認する必要があります。
住宅省エネルギー性能証明書とは
住宅省エネルギー性能証明書とは、住宅が一定の省エネルギー性能を満たしていることを証明する書類です。
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能によって、借入限度額や控除期間が変わることがあります。
国土交通省の住宅ローン減税の制度紹介では、省エネ基準適合住宅は、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅として説明されています。また、ZEH水準省エネ住宅は、断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上の住宅として説明されています。
住宅省エネルギー性能証明書は、こうした省エネ性能を住宅ローン控除の確認に使うための証明書です。
BELS評価書が「建物の省エネルギー性能を表示する書類」だとすると、住宅省エネルギー性能証明書は「住宅ローン控除などの税制確認に使うため、省エネ性能を証明する書類」と考えると分かりやすいです。
中古マンションの場合、購入時に住宅省エネルギー性能証明書を受け取っていなくても、BELS評価書や住宅性能評価書などをもとに、取得可能性を確認できる場合があります。
ただし、住宅省エネルギー性能証明書を発行できるかどうかは、マンション名、住戸、手元資料、引渡時期などによって異なります。
住宅ローン控除で確認されるポイント
住宅ローン控除で大切なのは、書類の名前だけではありません。
「その書類で、住宅ローン控除に必要な省エネ性能を確認できるか」が重要です。
確認される主なポイントは、次のとおりです。
- 住宅の区分
- 断熱等性能等級
- 一次エネルギー消費量等級
- 評価対象が自分の住宅・住戸か
- 発行日や評価日
- 新築住宅か既存住宅か
- 引渡日・入居日
- 住宅ローン控除の申告年
- 他に使える証明書や評価書があるか
たとえば、省エネ基準適合住宅として確認したい場合は、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上が関係します。
ZEH水準省エネ住宅として確認したい場合は、より高い等級が関係します。
BELS評価書には、省エネ性能に関する情報が記載されている場合がありますが、住宅ローン控除でそのまま使えるかどうかは個別確認が必要です。
特に中古マンションでは、BELS評価書がマンション全体の評価なのか、自分の住戸に関係する評価なのかを確認する必要があります。
また、住宅ローン控除では、住宅の性能だけでなく、床面積、借入期間、所得要件、引渡しから6ヶ月以内の居住など、他の要件も関係します。
そのため、BELS評価書がある場合でも、最終的な税務判断は税務署または税理士に確認するのが安全です。
BELS評価書だけで足りるケース・足りないケース
BELS評価書がある場合でも、それだけで足りるかどうかはケースによって異なります。
BELS評価書だけで確認が進みやすいのは、次のようなケースです。
- 評価対象が自分の住戸または対象住宅と一致している
- 断熱性能や一次エネルギー消費量に関する内容が確認できる
- 住宅ローン控除で確認したい住宅区分に必要な性能が読み取れる
- 発行機関や発行日が確認できる
- 他の書類とあわせて対象住宅を特定できる
一方で、BELS評価書だけでは足りない可能性があるのは、次のようなケースです。
- 評価対象がマンション全体なのか住戸なのか分からない
- 自分の住戸との関係が確認できない
- 星の数だけで、必要な等級や区分が確認できない
- 発行時期や評価条件が住宅ローン控除の確認に合うか分からない
- 住宅ローン控除の添付書類として何を出すべきか分からない
- 税務署や税理士から住宅省エネルギー性能証明書を求められている
特に注意したいのは、「BELS評価書がある＝住宅ローン控除で必ず使える」とは言い切れないことです。
BELS評価書は、省エネ性能を確認するうえで有力な資料になることがあります。しかし、住宅ローン控除の申告では、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなど、別の書類が必要になる場合があります。
そのため、BELS評価書が手元にある場合は、無料診断の際にその有無を伝え、必要に応じて内容を確認してもらうのがおすすめです。
手元書類で迷ったら確認すること
住宅省エネルギー性能証明書とBELS評価書で迷った場合は、まず手元の書類を整理しましょう。
確認したいポイントは次のとおりです。
- 書類名
- 発行機関名
- 発行日
- 評価対象の建物名・住戸番号
- 断熱性能に関する記載
- 一次エネルギー消費量に関する記載
- BELSの星の数やBEIの記載
- 住宅ローン控除の申告に使いたい住宅区分
- 引渡日・入居日
- 住宅性能評価書や建設住宅性能評価書の有無
BELS評価書がある場合は、書類の写真やPDFを残しておきましょう。住宅性能評価書、重要事項説明書、売買契約書、新築時パンフレット、分譲時資料なども一緒に確認できると、判断が進みやすくなります。
手元にBELS評価書がなくても、分譲時資料やパンフレットにBELSの表示が載っている場合があります。中古マンションでは、管理会社や売主側が資料を保管していることもあります。
ただし、書類名や星の数だけで自己判断するのは避けた方が安全です。
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能だけでなく、取得時期、入居時期、申告年、床面積、借入条件なども関係します。
マンション住宅ローン控除診断では、マンション名、引渡時期、住宅性能評価書やBELS評価書の有無などをもとに、住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性を確認できます。
- 「BELS評価書があるけど、住宅ローン控除で使えるかわからない」
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- 「中古マンションで住宅ローン控除を取りこぼしていないか確認したい」
という方は、まずはマンション住宅ローン控除診断の無料診断で確認してみましょう。
