体験者のプロフィール
この記事は、中古マンション購入後に住宅省エネルギー性能証明書の存在を知った、購入者本人の実体験をもとにしています。
- 体験者：首都圏の大手金融会社に勤務する男性
- 購入物件：コスモポリス品川
- 所在地：東京都港区
- 物件種別：中古マンション
- 引渡時期：2024年9月
- 制度を知った時期：2026年4月
- 住宅ローン借入額：約9,000万円
画像引用元：マンションレビュー「コスモポリス品川」
住宅ローンや税制について、まったく知識がなかったわけではありません。金融業界で働いていることもあり、住宅ローン控除という制度自体は知っていました。
それでも、住宅省エネルギー性能証明書という書類の存在に気づいたのは、引渡しから1年以上たったあとでした。
住宅省エネルギー性能証明書を知ったのは引渡し後だった
私は、東京都港区の中古マンション「コスモポリス品川」を2024年5月に契約し、2024年9月に引渡しを受けました。
マンション市況が盛り上がっていた当時、投資家なども購入を希望する中で売主様に選んでもらえたことはとても嬉しく、購入から引渡しにかけてかなり興奮していたことを覚えています。
当時、住宅ローン控除については自分なりに確認していたつもりでした。確定申告が必要になることも理解していましたし、住宅ローン控除を受けるための基本的な手続きも把握しているつもりでした。
しかし、住宅省エネルギー性能証明書という書類によって、中古マンションでも住宅ローン控除の区分を見直せる可能性があることは知りませんでした。というより、知る機会がなかったというのが正確なところです。
その存在を知ったのは、2026年4月です。引渡しからすでに1年半以上が経っており、既に取得が難しい時期となっていました。
住宅ローン控除をもっと使えた可能性があった
私の住宅ローン借入額は、約9,000万円でした。
購入した物件は60平米以上で、私の所得も2,000万円以内でした。そのため、当時の制度において、住宅省エネルギー性能証明書によって省エネ基準を満たしていることを証明できていれば、控除対象となる借入限度額を2,000万円から3,000万円へ拡大でき、控除期間も10年から13年に延ばせた可能性がありました。
金額にすると、最大で約133万円の差が出た可能性があります。
図：省エネ基準適合住宅として確認できる場合の控除差額イメージ
もちろん、実際に住宅ローン控除額が増えたかどうかは、物件の条件、所得、入居時期、申告内容、税務上の判断によって変わります。
ただ、少なくとも「確認する機会」を逃してしまったことは間違いありません。
なぜ気づけなかったのか
中古マンションを購入するとき、確認することはたくさんあります。
物件価格、住宅ローン、金利、管理費、修繕積立金、リフォーム、火災保険、登記、引越し、家具家電。
購入者は、目の前の手続きだけでかなり忙しくなります。
私もそうでした。
正直に言うと、住宅ローン控除についてまったく調べていなかったわけではありません。ただ、住宅省エネルギー性能証明書という書類の存在を、購入時点で知る機会がほとんどありませんでした。多くの方が同じ状況ではないでしょうか。
もちろん、制度を一つひとつ丁寧に調べれば、どこかでたどり着けたのかもしれません。
しかし、仕事で忙しい中、物件購入、住宅ローン、引越し、その他各種手続きに追われながら、住宅ローン控除の省エネ区分や証明書の取得可能性まで深く調べることはできませんでした。
そのまま確定申告の時期を迎え、一般的な住宅ローン控除の手続きだけを進めてしまいました。それで十分だと満足していたのです。
あとから振り返ると、確認できていなかった、認知できていなかったのは、次のような点です。
- 中古マンションでも省エネ性能によって住宅ローン控除の条件が変わる可能性があること
- 住宅省エネルギー性能証明書という書類が関係すること
- 建設住宅性能評価書や登記簿をもとに確認できる場合があること
- 引渡し後できるだけ早く確認すべきだったこと
- 中古マンションでもあとから取得可能性を確認できる場合があること
あれだけ親切だった仲介会社の営業担当さんが、なぜ教えてくれなかったのだろうと思うところもありました。
ただ、営業さんからすると、引渡し後のフォローにそこまで時間は使えないでしょうし、想像ですが、このあたりの細かい税制まで詳しく把握していなかったのではないかと思います。
最終的には、自己責任というほかありません。
気づいたときには遅かった
私が制度を知ったのは、2026年4月末です。
引渡しを受けた2024年9月から、すでに1年以上が経っていました。私の場合、住民票の移動が遅れて2025年度に差し掛かったこともあり、2025年度分からコスモポリス品川を対象に住宅ローン減税の申請をする必要がありました。
気づいたのは、書面に一度不備があると税務署から連絡があったときです。
改めてきちんと申請をしたく、色々と電話で案内してくださった担当の方に質問をした際に、省エネ基準によって控除額が変わることを理解しました。
慌てて制度について国土交通省のサイトなども見て何度も調べましたが、既に引渡しから1年半が過ぎている私には、なす術がありませんでした。
私の場合、もっと早く知っていれば、少なくとも次のような確認ができたはずです。
- コスモポリス品川で住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性があるか
- 建設住宅性能評価書などの資料があるか
- 登記簿上の床面積や家屋番号に問題がないか
- 住宅ローン控除の区分を見直せる可能性があるか
- 税務上、どのように確認すべきか
けれど、そのタイミングを逃してしまいました。
住宅購入は、金額も大きく、人生の中でも重要な意思決定です。だからこそ、あとから「知っていれば確認できたかもしれない」「金銭的に大きくリターンがあったかもしれない」と思うのは、かなり悔しいものがあります。
ともすれば、知らないままでいた方が幸せだったかもしれません。
まず確認すべきこと
中古マンションを購入したあとに確認すべきことは、まず次の3つです。
- 引渡時期
- 建設住宅性能評価書の有無
- 登記簿の内容
この3つがわかると、住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性をスムーズに確認できます。
建設住宅性能評価書が手元にない場合でも、マンション名から確認できる場合があります。また、同じマンションで住宅省エネルギー性能証明書の取得事例がある場合、別の住戸でも確認が進みやすいことがあります。
ただし、住戸や資料の状況によって判断は変わるため、個別確認が必要です。
早く知っていれば、と思う前に
住宅ローン控除は、購入者にとって大きな制度です。
国としても支援策として制度情報を公開していますが、いかんせんわかりにくいというのが実感です。省エネ性能によって控除条件が変わることや、中古マンションでも住宅省エネルギー性能証明書が関係することは、まだ十分に知られていません。
マンション住宅ローン控除診断は、私のような「そもそも制度の存在を知らなかった」という方を減らすためのサービスです。
中古マンションを購入した方、引渡しからまだ時間が経っていない方、住宅ローン控除の申告前の方は、まず無料診断で確認してみてください。
住宅省エネルギー性能証明書を取得できる可能性があるか。住宅ローン控除を取りこぼしていないか。
それを早めに確認するだけで、防げる後悔があるかもしれません。
