中古マンションを購入するとき、「リフォーム済み」「リノベーション済み」と書かれている物件を選ぶ人は多いです。

内装がきれいになっていたり、設備が新しくなっていたりすると、住宅ローン控除でも有利になるのではないかと思うかもしれません。

ただし、住宅省エネルギー性能証明書の取得可否は、リフォーム・リノベーション済みかどうかだけで決まるものではありません。

重要なのは、その住戸が住宅ローン控除で求められる省エネ性能を満たしているか、そして確認に必要な資料や評価情報がそろうかどうかです。

この記事では、リフォーム・リノベーション済み中古マンションで住宅省エネルギー性能証明書を確認するときの考え方を解説します。

リフォーム・リノベーション済み物件でも確認する価値がある

リフォーム・リノベーション済みの中古マンションでも、住宅省エネルギー性能証明書を確認する価値はあります。

住宅ローン控除では、一定の省エネ性能を満たす住宅について、控除区分や借入限度額が変わる可能性があります。国土交通省の住宅ローン減税の案内でも、既存住宅について、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅として確認するための書類として、建設住宅性能評価書の写しや住宅省エネルギー性能証明書が示されています。

つまり、中古マンションであっても、必要な条件を満たせば省エネ性能の確認対象になり得ます。

特にリノベーション済み物件では、購入時に「きれいな内装」「新しい設備」に目が行きがちですが、住宅ローン控除で見られるのは見た目の新しさだけではありません。

確認すべきなのは、たとえば以下のような点です。

  • その住戸で過去に評価書や証明書の取得事例があるか
  • マンション全体や住戸ごとの資料が残っているか
  • 断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級を確認できるか

引渡し後6ヶ月以内など、確認の期限に間に合うか

「リノベ済みだから関係ない」と判断してしまうのはもったいないケースがあります。

マンション住宅ローン控除診断では、マンション名や購入状況をもとに、住宅省エネルギー性能証明書の取得可能性を無料で確認できます。

判断はリノベ内容だけでは決まらない

住宅省エネルギー性能証明書の取得可否は、リノベーションの内容だけでは決まりません。

たとえば、以下のようなリノベーションが行われていたとしても、それだけで住宅ローン控除上の省エネ基準を満たすとは限りません。

  • キッチンや浴室の交換
  • クロスや床材の張り替え
  • 間取り変更
  • 給湯器の交換
  • エアコンの新設
  • 照明器具の交換

これらは住み心地や設備性能には関係しますが、住宅省エネルギー性能証明書で確認される省エネ性能とは別の話になる場合があります。

住宅ローン控除で省エネ性能を確認する場合、一般的には断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級などが関係します。国土交通省の案内では、たとえば既存住宅のZEH水準省エネ住宅について、断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上などの基準が示されています。

一方で、省エネ基準適合住宅では、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上が関係します。

そのため、リノベーション済み物件であっても、

「どんな工事をしたか」

だけではなく、

「その住戸が制度上どの区分に該当し得るか」

を確認する必要があります。

また、リノベーション会社や不動産会社が「住宅ローン控除対象」と説明していた場合でも、それがどの控除区分を前提にしているのかは別途確認したほうが安心です。

その他住宅としての住宅ローン控除なのか、省エネ基準適合住宅としての住宅ローン控除なのかで、借入限度額や控除期間が変わる可能性があるためです。

マンション自体の性能と資料確認が重要

中古マンションの場合、リフォーム・リノベーションの内容だけでなく、マンション自体の性能や資料の有無が重要になります。

特に確認したいのは、次のような資料です。

  • 建設住宅性能評価書
  • 設計住宅性能評価書
  • 省エネ性能に関する資料
  • 分譲時のパンフレット
  • 竣工図書や設計図書
  • 過去の証明書取得事例
  • 同じマンション内の取得事例

住宅省エネルギー性能証明書は、単に申請すれば必ず発行される書類ではありません。対象住戸が基準を満たしているかを確認するための資料や評価が必要になります。

特に中古マンションでは、購入者の手元に十分な資料がないことも多いです。

売主、不動産会社、管理会社、分譲会社、設計会社などに確認が必要になる場合もあります。

また、同じマンション内で取得事例があるかどうかも重要です。取得事例があるマンションでは、確認が進みやすい場合があります。

ただし、同じマンションであっても、住戸の位置、階数、方角、角住戸かどうか、リフォーム内容などによって判断が変わる可能性があります。

そのため、「同じマンションで取れているから必ず取れる」とも言い切れません。

逆に、「購入時に対象外と言われたから絶対に無理」とも限りません。

中古マンションでは、マンション名と住戸条件をもとに、個別に確認することが大切です。

床暖房・角部屋など個別条件の考え方

リノベーション済み中古マンションでは、床暖房や角部屋などの条件を気にする人も多いです。

これらの条件は、住宅省エネルギー性能証明書の確認において、住戸ごとの判断に関係する可能性があります。

たとえば、角部屋は外気に接する面が多くなるため、中住戸とは熱の逃げ方が異なります。最上階や1階の住戸も、上下階に住戸がある部屋とは条件が変わる場合があります。

また、床暖房や給湯器、窓、断熱材、換気設備などの仕様も、省エネ性能の確認に関係する可能性があります。

ただし、ここで注意したいのは、個別設備があるからといって、それだけで有利・不利が決まるわけではないということです。

  • たとえば、
  • 床暖房があるから必ず省エネ基準を満たす
  • 角部屋だから必ず対象外になる
  • リノベ済みだから必ず証明書が取れる
  • 窓を交換していないから必ず無理

という単純な判断はできません。

住宅省エネルギー性能証明書では、住戸全体として制度上の基準を満たすかどうかを確認します。

そのため、床暖房や角部屋などの個別条件は、あくまで確認材料の一部として考えるのがよいです。

特に中古マンションでは、同じマンション内でも住戸によって条件が異なるため、マンション名だけでなく、部屋番号、階数、方角、面積、引渡日、入居日なども含めて確認する必要があります。

無料診断で確認する項目

リフォーム・リノベーション済み中古マンションで住宅省エネルギー性能証明書を確認したい場合は、早めに無料診断を行うのがおすすめです。

特に重要なのが、引渡し後6ヶ月以内というタイミングです。

国土交通省の案内では、既存住宅で住宅省エネルギー性能証明書などを使って省エネ性能を確認する場合、家屋の取得日の前2年以内、または取得日後6ヶ月以内に、証明のための家屋調査が終了したものに限る旨が示されています。

そのため、リノベーション済み物件を購入した人ほど、入居後に落ち着いてから確認するのではなく、早めに動くことが大切です。

マンション住宅ローン控除診断の無料診断では、主に以下のような項目を確認します。

  • マンション名
  • 部屋番号や階数
  • 引渡日
  • 入居日
  • 住宅ローンの借入状況
  • ペアローン・共有名義の有無
  • 住宅性能評価書など手元書類の有無
  • リフォーム・リノベーションの内容
  • 過去の取得事例の有無

これらをもとに、住宅省エネルギー性能証明書の取得可能性や、住宅ローン控除で確認すべきポイントを整理します。

リフォーム・リノベーション済み物件は、購入時の説明だけでは判断しにくいことがあります。

「対象になるかもしれないけれど、何を確認すればいいかわからない」

「不動産会社から詳しい説明を受けていない」

「リノベ済みだから有利なのか、逆に関係ないのか知りたい」

という場合は、まず無料診断で確認しておくと安心です。

特に引渡し日から時間が経っている場合は、期限の問題が出てくる可能性があります。

住宅省エネルギー性能証明書は、住宅ローン控除額に影響する可能性がある重要な書類です。リフォーム・リノベーション済み中古マンションを購入した人は、自己判断であきらめず、マンション住宅ローン控除診断の無料診断またはLINE問い合わせで早めに確認してみてください。